观点 | 全国：房地产对水泥市场的影响

2015年水泥产量首度出现负增长，区域间的差别更是悬殊，3季度已过，今年走势已经明朗，明年市场如何，引发关注。

水泥产量和房地产、基本建设投资密切相关，2009～2011年是国家投资高峰期（4万亿投资），水泥产量保持两位数增长，2012～2015年，受经济周期影响，主要是房地产，呈现逐步下滑趋势，尽管2013年国家再度托市（4万亿投资2.0版），下行趋势未改，2015年水泥产量先行进入负增长。

一、房地产指标分析

近几年房地产受国家宏观调控影响，投资回落加速，直接影响相关产业，水泥产业首当其冲。为此，将房地产指标进一步分析，研究对水泥产业的影响很有必要。

1. 房地产相关指标面积（总量）

下面5个房地产指标是房地产从征地、建设到销售的生产链。房地产土地购置、新开工对水泥产业未来有影响，施工和水泥产业当前直接有关，房地产销售的好坏直接影响土地购置，销售好会加大土地购置面积（前提，没有存量房积压），反之亦然。

2011年，是土地购置、新开工高点，而后逐步下滑，2015年土地购置较2011年缩水50%，新开工缩水20%以上，这两个数据反映出房地产业在大幅、快速缩小房地产建设规模， 这种效应在2012年传递到水泥产业。

2. 房地产相关面积指标增速

增速分析，2012年以来，土地购置、新开工持续负增长，表现出一个明显收缩态势，这必然减少水泥用量。2015年两个指标加大减速幅度，对今明年两年必然直接产生影响。在和房地产开发商交流中，开发商明确表示：

当前房地产回笼资金是首要目标，房地产销售是开发商硬指标，为完成这一指标，采取压供、缓建、促销市场策略，重在销售，以缓解市场供需矛盾，加大、加快房地产存量销售力度：

压供：土地购置、新开工面积大幅、持续负增长；

缓建：施工、竣工面积快速下降，放缓施工、竣工进度，减轻市场供给压力；

销售：从购房政策、销售渠道、营销模式多管齐下，销售扭转颓势，2015年6月销售由负转正。

5个房地产指标中，4个指标大幅下降，唯有销售指标提升，表明房地产开发商的坚决态度，同时也表明房地产市场存量房的严峻形势。一位开发商开玩笑地说：对不起，我们的市场策略，只能自己先跑了。问题是，房地产跑的是存量，水泥产业的过剩资产何处去？

3. 房地产相关面积指标——比重

通过数据处理，从比重角度对房地产指标分析：

土地购置、新开工：2010年后两项指标的持续下降，说明房地产的开发力度不断减弱，必然对房地产下游产业产生影响；

施工：不断上升，表明房地产在建房（中途缓建、停建也含其中）持续有增无减，后期供给压力不断加大。

销售：2012、2014和2015年上半年房地产销售不佳，必然会影响到房地产产业链的前端环节；

房地产目前处于存量房严重积压现象，不少三、四线城市积压房至少在5年以上，甚至更长，这还不考虑人口减少因素。

二、房地产指标图示

房地产除销售指标外，其他指标增速都呈下行趋势，下行指标中除施工面积外都为负增长；2015年，土地购置面积低于2008年；新开工面积低于2010年；竣工面积低于2013年。

即使销售面积改善，除少部分城市存在房地产开发潜力，大部分地区房地产处于去库存阶段，并会继续压制新增房供应，保守地说，近两、三年房地产会继续呈下行趋势，并进一步影响水泥业。

三、指标拐点

这两年"需求平台期"已"光临"水泥业，下面将几个指标的高点公示，心里有个数，也是对未来走势做出预判。

房地产土地购置、新开工面积：先行指标，最早反映出市场"疲软"，2011年冒顶，2015年购置面积相当于2011年的一半，新开工面积缩水20%以上；

房地产竣工面积：放慢房地产供给，改善供需环境；在2014年见顶，这一指标将视销售变化；

房地产销售面积：尽管力度不断加强，2013年销售见顶后，还要视市场需求；

水泥产量：上述指标下行，直接影响水泥需求，2014年见顶，下行趋势难改；

房地产施工面积：房地产中唯一还未封顶，实则是大量房正处于缓建、停建状态。国家正在经济转型过程中，房地产引发其下游产业增速下滑，以致负增长，这是大势所趋，但在全国各区域间此过程中差别很大。